【名词&注释】
社会效益(social benefit)、设计方案(design scheme)、建设单位(construction unit)、讨价还价能力(bargaining power)、二者之间的关系、无风险报酬率(risk-free return rate)、固定资产折旧费(depreciation charges of fixed assets)、工程质量监督机构(building quality supervision institutio
...)、使用面积(usable floor area)、企业管理费(enterprise administration expense)
[单选题]甲、乙两个物业2005年10月的价值均为1000万元，预计甲物业2006年10月的价值为1100万元和900万元的可能性各为50%，预计乙物业2006年10月的价值为1200元和800万元的可能性各为50%，甲、乙两个物业投资风险比较的结果是（ ）。
A. 甲物业投资风险大
B. 乙物业投资风险大
C. 甲乙两个物业投资风险相同
D. 无法判断
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举一反三：
[多选题]下列叙述正确的是（ ）。
A. 市场价格是该类房地产大量成交价格的抽象结果
B. 成交价格是一个已完成的事实，不会随其他凶素的变化而变化
C. 理解成交价格应明确买价与卖价二者之间的关系
D. 一般来说，成交价格围绕着市场价格而上下波动，市场价格又围绕着理论价格而上下波动
E. 市场价格、市场价值、公开市场价值三者的含义基本相同，在一般情况下可以混用
[单选题]某写字楼的剩余收益年限为38年，预计5年后售出时价格将上涨20％,销售税费率为6％，已知持有期内年有效毛收入为400万元，运营费用率为30％,报酬率中无风险报酬率为6%，风险报酬率为无风险报酬率的25％,则该写字楼目前的收益价格为（ ）万元。
A. 5286.72
B. 7552.45
C. 9939.23
D. 14198.90
[单选题]11～13 估价对象为一出租写字楼，土地总面积6800m2，建筑总面积56000m2，建筑物结构为钢筋混凝土结构，地上36层，地下2层，土地使用权年限为50年，从1999年9月30日取得土地时起计，建设期为3年。需要评估出该宗房地产2004年9月30日的买卖价格。有关资料为：该写字楼使用面积(usable floor area)为建筑面积的65%，月租金为使用面积(usable floor area)150元/m2，空置率平均为15%。建筑物原值22000万元，耐用年限60年，残值率0；家具设备原值8000元，耐用年限为12年，残值率为49/6。经常费每月100万元，房产税为租金的12%，营税等为6%，报酬率为8%。则：
A. 第 11 题 该房地产的收益年期为（ ）年。
B. 45
C. 46
D. 50
E. 55
[单选题]下列不属于物业管理企业经营费用的是( )。
A. 保险费
B. 房产税
C. 法律费
D. 贷款利息
[多选题]可行性研究的内容包括( )等。
A. 项目概况、资源供给
B. 项目构成及布置
C. 项目经济及社会效益分析
D. 销售成本，经营成本估算
E. 环境影响评价
[多选题]土地费用估算主要包括( )。
A. 划拨或征收土地的征地拆迁费
B. 出让土地的土地出让地价款
C. 转让土地的土地转让费
D. 租用土地的土地租用费
E. 转让土地应缴纳的手续费
[单选题]建军设工程竣工验收，由（ ）负责组织实施。
A. 工程质量监督机构(building quality supervision institutio)
B. 建设单位
C. 工程监理单位
D. 房地产开发主管部门
[单选题]当开发项目用地面积一定时，（ ）的大小就决定了项目可建筑面积的数量。
A. 容积率
B. 建筑高度
C. 建筑规模
D. 建设工程
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